|
|
El sistema "Tiempo compartido" permite el derecho al disfrute de unas vacaciones por un período limitado y planificado. Las estafas o engaños pueden ocurrir al principio, en el momento inicial de compra; o al final, cuando el propietario intenta revender su derecho de vacaciones.
VENTAJAS Y DESVENTAJAS DEL TIEMPO COMPARTIDO Desde un punto de vista socioeconómico, el tiempo compartido (timesharing) ofrece una serie de ventajas: 1. Muchas personas sueñan con disponer de un sitio de vacaciones propio, pero se encuentran con el problema financiero. La fórmula del tiempo compartido hace accesible este sueño a un gran número de personas. 2. Los gastos fijos de las segundas residencias se reparten entre los diferentes propietarios de tiempo compartido. 3. Se evita la desocupación de los alojamientos de vacaciones durante largos periodos. El tiempo compartido por sí mismo no es una fórmula peligrosa, pero muchas de las prácticas comerciales relacionadas con él dejan mucho que desear. Estos problemas existen, sobre todo, por el hecho de que en la mayor parte de los Estados europeos, los promotores o vendedores no se hallan sometidos a norma alguna para acceder a la profesión, al contrario de lo que ocurre, por ejemplo, en el sector de las agencias de viajes. Bélgica es el único país en la actualidad donde los vendedores deben estar inscritos oficialmente. Presentamos aquí algunos ejemplos de prácticas dudosas: 1. Algunos vendedores no dudan en hacer publicidad engañosa al presentar el tiempo compartido como una inversión o un derecho de propiedad. 2. Las técnicas de venta a veces son agresivas (telemárketing relacionado con falsos concursos, encuestas y sorteos; premios de viajes; venta tras una presentación en un lujoso hotel o una excursión al lugar referido; percepción de grandes cantidades a cuenta, etc.). 3. Los folletos de venta son a veces muy escuetos y silencian la naturaleza jurídica de los derechos adquiridos, la calidad difícilmente verificable del alojamiento, los gastos suplementarios, los gastos de desplazamiento o de transporte, el inventario de las residencias y las semanas de las que disponen los vendedores, etc. 4. Puede suceder que el cambio o la venta del tiempo compartido sea difícil o imposible si la residencia o el periodo son poco interesantes. 5. La última novedad consiste en que algunas empresas sin escrúpulos contacten con los dueños de un tiempo compartido y prometan encontrar, o afirmen haber encontrado, un comprador para la semana que ellos tienen, a veces a condición de que compren un nuevo tiempo compartido (esta técnica se conoce como "buy-sell"). Algunos prometen también vender el tiempo compartido a un precio poco realista. Lo que suele ocurrir con frecuencia es que la promesa no se cumple o que el consumidor sufre una gran pérdida financiera.
EL CÓDIGO DEONTOLÓGICO DE LA OTE http://www.ote-info.com El Código Deontológico de la OTE establece los principios y normas que rigen las ventas, la comercialización, la reventa, el intercambio y los programas de tiempo compartido basados en puntos. Todos los miembros deben acatar este código. La Organización de Tiempo Compartido Europeo y sus socios están comprometidos activamente con los más elevados estándares y ética en beneficio de todos aquellos que participan en el sector del tiempo compartido, los compradores reales y potenciales de períodos de tiempo compartido y el público en general. Con este fin, la OTE ha establecido un código de ética que asegura que los miembros cumplan con todas las leyes, reglamentos, normativas y códigos de práctica de obligado cumplimiento ("La Legislación") y cumplan con todos los requisitos correspondientes en cuanto a registro y/o licencias en todos los países en los que llevan a cabo actividades comerciales, tanto por sí mismos como a través de agentes o representantes. Además, el código incluye las siguientes condiciones relacionadas con la venta o reventa de derechos de tiempo compartido: Los comerciales y vendedores no darán información falsa, errónea o engañosa con respecto a lo que se vende o a lo que se ofrece como incentivo para la adquisición. Los métodos de márketing, incluyendo el uso de personal de contacto fuera de las instalaciones (OPC), deben dejar claro a los consumidores desde el inicio de cualquier contacto que se está comercializando un derecho de tiempo compartido. Según establezca la legislación, los consumidores deben tener el beneficio de un período de reflexión y protección contra pagos por adelantado. Los consumidores deben recibir información razonable y adecuada por escrito sobre los aspectos materiales de la adquisición propuesta que apoyen su decisión de compra. Esta información debe ser correcta y precisa y no dar lugar a interpretaciones erróneas, y debe estar presentada en una forma y en un lenguaje que el consumidor pueda entender con facilidad. El contrato de compra del derecho de tiempo compartido debe incluir información adecuada y precisa sobre las obligaciones respectivas del consumidor y del proveedor, en una forma y en un lenguaje que el consumidor pueda entender con facilidad. El proveedor es responsable de la actuación de todos sus empleados, representantes y agentes (incluyendo personal de márketing y ventas o empresas que actúan como contratistas independientes) que venden derechos de tiempo compartido en representación suya, independientemente de la ubicación de dichas actividades de ventas. Los miembros cuyo negocio sea un servicio de reventa de derechos de tiempo compartido ("Miembros de reventa") deben comunicar claramente al vendedor y al comprador, según corresponda, las obligaciones y derechos de las partes, relacionadas con las transacciones de márketing, ventas y compra-venta, incluyendo al miembro de reventa y al vendedor y comprador del derecho de tiempo compartido. Los Socios de Reventa deben ofrecer a los compradores de derechos de tiempo compartido de reventa los mismos beneficios de un período de reflexión y protección de los pagos por adelantado que se ofrezcan a otros compradores de derechos de tiempo compartido o según establezca la legislación vigente.
TIEMPO COMPARTIDO EN VACACIONES Tiempo compartido en vacaciones. Una vacación de
Tiempo compartido es una forma de poder adquirir una propiedad para vacacional. Las
propiedades de tiempo compartido tienden a ser apartamentos con habitación para dos o
más habitaciones para la comodidad de la familia. El objetivo de las vacaciones de
tiempo compartido es que en vez de gastar dinero comprando una propiedad vacacional
que solo se utilizara durante una o dos semanas se podrá comprar una propiedad que
el cliente utilice en la parte del año que más le convenga. El tiempo compartido tuvo
su origen en Europa en la década de los años de 1960. La idea fue desarrollada por uno
de los dueños de un resort de los Alpes Franceses los cuales comercializaron la idea
de poder comprar el hotel por el tiempo requerido. La propiedad también puede ser
donada por compradores a sus amigos y familiares. Junio 2008_______________________________
HOTETUR, GRUPO HOTELERO ESPAÑOL, UNE SUS FUERZAS CON RCI Hotetur Hotels, empresa hotelera del Grupo Marsans, se une a RCI en el lanzamiento y operación de su Club de Vacaciones, Blue Bay Vacation Club. RCI, líder en el mercado del intercambio de vacaciones, se encargará de aportar valores añadidos al los clientes de Hotetur Hotels. Hotetur Hotels y su Club de Vacaciones, Blue Bay Vacation Club, han firmado un acuerdo estratégico con RCI, la mayor empresa mundial de intercambio de alojamientos vacacionales, para no dejar pasar esta importante fuente adicional de negocio. Mediante este acuerdo los clientes de Hotetur Hotels podrán acceder a los servicios del único sistema mundial de reservas basado en un sistema de puntos, RCI Points, poniendo a disposición de los socios del Blue Bay Vacation Club más de 3.800 resorts en los 5 continentes. Hotetur Hotels ha escogido a RCI como socio estratégico en un momento de fuerte expansión de la cadena del Grupo Marsans. Blue Bay Vacation Club es un club diseñado para que sus clientes puedan acceder a destinos exóticos todo el año, de forma fácil y flexible. El sistema combina lo mejor de los hoteles, con lo mejor de la propiedad vacacional, pero además, el socio del Club obtiene otros beneficios: más flexibilidad y más opciones de ocio donde escoger. Gracias a Blue Bay Vacation Club, sus socios pueden escoger su destino de vacaciones entre 33 complejos diferentes a los que se sumarán los más de 3.800 complejos de RCI en todo el mundo. El acuerdo entre Hotetur Hotels y RCI Tras la firma del acuerdo entre Blue Bay Vacation Club y RCI, sus miembros podrán beneficiarse de grandes ventajas como disfrutar en alguno de los más de 3.800 complejos vacacionales afiliados a RCI en todo el mundo, a través de un sistema de Puntos que le servirá también para intercambiar por billetes de líneas aéreas, cruceros, alquiler de automóviles, estancias en hoteles y otros productos y atenciones exclusivas. Este acuerdo supone la afiliación a RCI de seis nuevos complejos hoteleros que formarán parte del Blue Bay Vacation Club de Hotetur Hotels en Canarias, Mallorca, Méjico y República Dominicana. RCI GLOBAL VACATION NETWORK RCI es la empresa líder de servicios de intercambio y operación de clubs de vacaciones para todo tipo de productos turístico-residenciales (tiempo compartido, condo-hotel y fractionals). Cada año, RCI filial de Wyndham Worldwide (NYSE:WYN), organiza las vacaciones de más de 11 millones de personas en todo el mundo. Actualmente RCI cuenta con una red de intercambios a escala mundial de la que forman parte más de 3.800 complejos hoteleros afiliados, de los cuales cerca de 300 están en España. La división de alquileres de RCI Global Vacation Network gestiona 55.000 propiedades en todo el mundo. En Europa, RCI tiene alrededor de 480,000 socios titulares de Tiempo Compartido (de los cuales más de 38.000 son españoles). Hotetur Hotels es la cadena hotelera del grupo Marsans, el mayor holding turístico de España. Actualmente cuenta con más de 33 establecimientos en 13 destinos: Mallorca, Lanzarote, Fuerteventura, Tenerife, Gran Canaria, Habana, Varadero, Cancún, Manzanillo, Riviera Maya, Puerto Plata, Boca Chica y Samaná. Los hoteles y apartamentos de Hotetur Hotels, se agrupan bajo 2 marcas: Hotetur Hotels (marca global formada por hoteles y apartamentos vacacionales en zonas turísticas, en islas españolas y Caribe) y Blue Bay Resorts (resorts de nueva generación en el Caribe, todo incluido, para clientes que buscan un servicio exclusivo y atención personalizada, con un amplio abanico de actividades lúdicas y deportivas). Mayo 2007__________________________________
LAS NUEVAS FÓRMULAS TURÍSTICO-RESIDENCIALES ABREN OPORTUNIDADES EN EL SECTOR Ocho millones de clientes en todo el mundo y unos ingresos anuales superiores a 12.000 millones de dólares confirman el auge de las fórmulas turístico-residenciales alternativas que empiezan a despegar en España, según confirma el estudio realizado por RCI Europe. Y es que según recoge la revista Preferente en su edición de abril, en los últimos años condohoteles, fractionals, clubes de vacaciones y productos de tiempo compartido han abierto nuevas posibilidades de éxito para los sectores de la construcción, inmobiliario, turístico, hotelero e inversores en general en nuestro país. En este sentido su director de cuentas y nuevo negocio, Ovidio Zapico, destaca que “tanto el modelo de tiempo compartido como el de condohotel generan interesantes oportunidades de negocio. En España las condiciones del mercado auguran un elevado potencial de crecimiento para proyectos hoteleros bajo este último modelo o con unidades gestionadas como tal, gracias a su posicionamiento como el primer mercado turístico europeo con una industria hotelera muy potente. Aquí son los establecimientos los que buscan alternativas para comercializar sus habitaciones y encuentran en estas fórmulas una forma de optimizar los activos”. Por todo ello, añade, en nuestro país “se ha producido un enorme incremento de los condohoteles, mientras que en otros tienen más éxito fórmulas como el tiempo compartido o los clubes”. El condohotel se convierte así en uno de los protagonistas del nuevo escenario turístico-residencial. Plenamente establecido en países como Estados Unidos y Francia, algunas cadenas españolas de prestigio han importado el modelo con la puesta en marcha de los primeros establecimientos de este tipo. Las condiciones de rentabilidad parten de una sencilla regla: a menor tiempo de uso por parte del propietario, mayor rendimiento. Una rentabilidad que depende de la fórmula elegida y que Zapico ha analizado en función del precio de venta del producto, su coste de marketing y ventas, los gastos de administración y el beneficio que finalmente se obtiene. Sus conclusiones indican que el rendimiento de la propiedad completa se sitúa en el 15 por ciento, cinco puntos más para las vendidas bajo el sistema de condohotel, en el 30 por ciento para la propiedad fraccional y, la más elevada, del 35 por ciento para la oferta de tiempo compartido. El promotor inmobiliario también obtiene ventajas del intercambio de propiedades al combatir la estacionalidad, fidelizar al cliente con el destino y la marca, asegurarse la ocupación, elevar el gasto medio por usuario y evitar la dependencia de intermediarios. Estas fórmulas también permiten el control directo del mercado y la definición de precios en función de su comportamiento. Abril 2007__________________________________
LOS EMPRESARIOS AFIRMAN QUE LAS LEYES DE LA UE POSIBILITAN EL FRAUDE EN EL ‘TIME SHARING' Las zonas turísticas españolas lideran las estadísticas de denuncias por parte de usuarios insatisfechos con el contrato de uso compartido de la vivienda (time sharing) que han firmado, pero los empresarios afirman que muchas de esas quejas obedecen a las lagunas en la legislación de la Unión Europea sobre esa materia. La UE ha dictado unas directivas de transposición de la normativa del sector del time sharing con el objetivo de evitar el fraude en compraventa de apartamentos turísticos en uso compartido. Pero no siempre lo logra. Las medidas legales para hacer frente a esos fraudes debe partir, por tanto, del ámbito de la Unión, pese a las críticas que sus autoridades han dirigido a veces a las españolas por el mayor número de casos que, en relación a otros países, se producen en el suyo, hecho que se debe a que en él es también mayor el negocio turístico, según las fuentes consultadas por esta revista. Los archipiélagos de Canarias y Baleares son las zonas donde la problemática específica de la vivienda turística tiene especial interés, ya que ambos concentran más de la mitad de los 500 complejos de apartamentos de uso compartido que, en conjunto, existen en toda España. Alrededor de 1.500.000 turistas emplean cada año esta fórmula en los 500 establecimientos que hay en España. También el negocio asociado a esta modalidad es floreciente en la Costa del Sol. Los clientes de los apartamentos de uso compartido mueven una cantidad considerable de dinero que no debe perderse, según los empresarios, desde la perspectiva de que todo el turismo mueve muchísimo dinero y, por tanto, hay que cuidarlo. Hoy por hoy, existe un rechazo a quienes conservan la mala opinión que en torno a ese negocio se generó en toda España en los años ochenta, debida, sobre todo, a la gran agresividad de los vendedores del sector, y también en buena medida a la aparición de diversos casos de estafas a compradores de apartamentos compartidos. Fraudes Fraudes que han disminuido de forma considerable tras crearse una regulación española del negocio en la década de los noventa, hasta el punto de que, actualmente, se producen sólo en situaciones de venta de segunda mano, en las que un comprador inicial ofrece traspasar sus derechos a un tercero. Esas operaciones suelen registrarse además fuera de España, donde los estafadores ofertan sus derechos sobre uso de apartamentos turísticos ubicados dentro del país a extranjeros que luego se ven sorprendidos por la ilegalidad, al tratar de hacer valer sus derechos de propiedad sin que éstos sean reales según la ley española. La multipropiedad o tiempo compartido es uno de los temas con más resoluciones judiciales hasta 2003, con 47 sentencias, debido, sobre todo, a su falta de regulación hasta el año 1998. El sistema de vacaciones a tiempo compartido, también conocido como time-sharing, consiste en adquirir el derecho a utilizar un alojamiento turístico durante un periodo determinado. Los empresarios hacen hincapié en que el cliente no "compra" la propiedad, sino el derecho a un disfrute por estancias reducidas en el inmueble en cuestión. Según los últimos datos, alrededor de 1.500.000 turistas emplean cada año esta fórmula en los 500 establecimientos de España, con una estancia media de nueve días. Las inversiones en "tiempo compartido", mal llamado multipropiedad, supone la adquisición de un inmueble entre varios compradores, que lo ocupan por turnos durante el transcurso del año. Se desembolsa una cantidad proporcional a la duración del período de ocupación y de la época del año que se elija y, además, mediante el pago de una cuota, se puede entrar en un sistema de intercambio que permite canjear la estancia por otra en distinto país. En España está regulado por la ley sobre aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, en vigor desde principios de 1999, y afecta a todos los contratos referidos a inmuebles situados en España. Canarias, Baleares y la Costa del Sol son las zonas turísticas con mayor número de viviendas de este tipo. Equivocaciones En la ley destaca la desaparición del término "multipropiedad" así como el uso tanto en la publicidad como en la venta de estos derechos de la utilización de cualquier denominación que contenga la palabra propiedad con el fin de evitar equivocaciones en los consumidores "ya que solo se adquiere el derecho a utilizar y no a la propiedad de inmuebles". La Comisión Europea (CE) tiene en marcha un proceso de consultas para tratar de solucionar las lagunas jurídicas que han aparecido tras la aprobación de la directiva europea sobre multipropiedad. La Unión Europea aprobó en 1994 una directiva para defender a los consumidores de abusos en este sector, en la que se incluían medidas como el período de 10 días para que los compradores pueden dar marcha atrás en caso de haber firmado un contrato bajo presión, o la obligación de ofrecer más información. Sin embargo, desde entonces algunas empresas
han lanzado productos y prácticas comerciales que aprovechan las lagunas jurídicas para evitar
algunas de las normas en el ámbito comunitario. Métodos comerciales "agresivos" La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (ADICAE) ha alertado a los usuarios sobre las empresas de time sharing, ante el incremento del número de consultas y reclamaciones que han experimentado en los últimos años. ADICAE denunció que los servicios técnicos de la asociación han detectado que estas empresas utilizan métodos comerciales "agresivos" para que los consumidores adquieran "al instante" el aprovechamiento por turnos de un inmueble turístico. Según un estudio realizado por los técnicos de ADICAE que han acudido a diversas reuniones donde se ofertaba este producto, las empresas utilizan diferentes formas para concertar una entrevista en la que se sirven de "ganchos" y de "toda la parafernalia comercial" para "forzar" la adquisición de la semana en time sharing. ADICAE también añadió la complicidad que existe por parte de algunas sucursales banca-rias -ACC Bank, BB VA Financial, Caja España y Bancaja han realizado estas operaciones en menos de un día, señala el comunicado- en la concesión del crédito necesario para pagar la semana adquirida. Por su parte, los servicios jurídicos de la asociación señalaron que "la mayoría de estos contratos son anulables" porque los consumidores, "ante la agresiva estrategia comercial son incapaces de discernir sobre lo que están firmando". La asociación advirtió que están agrupando a todas las personas perjudicadas para iniciar demandas judiciales que anulen esos contratos, y proceder a instar "acciones de cesación" que resuelvan los contratos de crédito con las entidades financieras colaboradoras. Marzo 2007__________________________________
UE.- BRUSELAS CREA UNA RED PARA LUCHAR CONTRA FALSOS CLUBS DE VACACIONES Y LOTERÍAS. BRUSELAS, 27 Feb. (EUROPA PRESS) La nueva comisaria de Protección del consumidor, la búlgara Meglena Kuneva, inaugurá mañana oficialmente una nueva red europea para luchar contra el fraude cometido por empresas y comerciantes en el territorio de la Unión Europea que se aprovechan de las diferentes legislaciones nacionales para violar la normativa comunitaria y engañar a los consumidores. Con este sistema, que descansa en exigir más garantías legales y establecer mejores sistemas de intercambio de información, la Comisión Europea pretende evitar estafas que van desde las falsas loterías y clubs de vacaciones hasta la multipropiedad, pasando por la negativa de las compañías aéreas a indemnizar al pasajero en caso de retraso o el envío de folletos vacacionales engañosos. El reglamento sobre la cooperación transfronteriza para aplicar la legislación de protección al consumidor se adoptó en 2004 y entró en vigor el pasado mes de enero de 2007, pero ahora Bruselas quiere darle mayores poderes y para ello crea una red a escala comunitaria que refuerza las facultades de las autoridades encargadas de velar por la aplicación de la ley. Se podrán, por tanto, llevar a cabo inspecciones sobre el terreno, imponer multas y ordenar a las sociedades poner fin a sus prácticas fraudulentas, e incluso decretar la congelación de bienes de los timadores e impedirles que perjudiquen a consumidores y comerciantes honestos. Bruselas es consciente de que las nuevas tecnologías y el uso masivo del correo electrónico facilita las cosas a quienes se ceban en consumidores vulnerables a los que sacan sumas importantes de dinero con falsas promesas. Además de vulnerar la normativa comunitaria, estos fraudes cuestan millones de euros a los consumidores europeos. Sólo en el Reino Unido, anualmente más de tres millones de adultos son víctimas de alguna estafa y como media se pierden unos 1.500 millones de euros. El objetivo de la Comisión Europea es luchar contra falsos clubs de vacaciones, tómbolas y loterías internacionales fraudulentas, violaciones de la ley de protección al consumidor, folletos de vacaciones engañosos, o claúsulas como las que a veces figuran en las entradas para conciertos que se venden en otros países, que no dan derecho a recibir el importe en caso de que se anule la actuación. Bruselas quiere terminar con casos como el de los ciudadanos que, estando de vacaciones en un país europeo distinto al suyo, reciben una carta diciéndole que ha ganado unas vacaciones gratis y que deberá acudir a una presentación, que al final dará como resultado que nada es gratis. En estos casos, la Comisión recomienda, en primer lugar, acudir al Centro europeo del consumidor del país de residencia, que examinará el tema, ayudará a solucionar el litigio y buscará una reparación para el cliente objeto de la estafa. Febrero 2007__________________________________ |
|
